Wprowadzenie odstępstw od projektu budowlanego jest dopuszczalne, ale pod warunkiem, że zmiana nie jest istotna lub uzyskano pozwolenie zamienne. Wyjaśniamy, jakie odstępstwa zalicza się do istotnych, do kogo należy ocena charakteru zmian oraz w jaki sposób wydawane jest pozwolenie zamienne.
Odstępstwa od projektu budowlanego
Jak wiadomo, inwestycje budowlane realizowane są na podstawie wcześniej zatwierdzonych projektów, jednak nie zawsze w 100% – zdarza się, że w trakcie budowy konieczne okazuje się wprowadzenie zmian. W takich sytuacjach mówimy o odstępstwach od projektu budowlanego. Mogą one być istotne bądź nieistotne, w zależności od tego, jakiego rodzaju jest to modyfikacja.
Odstępstwa od projektu budowlanego są jak najbardziej dopuszczalne, konieczne jest jednak prawidłowe rozróżnienie, czy zmiana ma charakter istotny, czy nieistotny, ponieważ wprowadzenie istotnych odstępstw wymaga uzyskania na nie zgody.
Decyzję o tym, jakiego rodzaju jest planowana zmiana, podobnie jak inne decyzje budowlane, np. dobór odpowiedniego rodzaju stropu czy zastosowanej sklejki szalunkowej, powinien podjąć fachowiec – w tym wypadku projektant.
Istotne i nieistotne odstępstwa od projektu budowlanego
Zgodnie z prawem budowlanym za istotne odstępstwo od projektu uznaje się:
- zmianę dotyczącą liczby kondygnacji budowanego obiektu, powierzchni zabudowy lub kubatury,
- zmianę większą niż 2% wysokości, długości lub szerokości obiektu (chyba że nie zwiększa ona obszaru oddziaływania obiektu na działki sąsiednie i nie narusza przepisów techniczno-budowlanych),
- zmianę zamierzonego sposobu użytkowania budowanego obiektu (całości lub części),
- zmianę w zakresie projektu zagospodarowania terenu (nie dotyczy to obiektów małej architektury i urządzeń budowlanych),
- odstąpienie od przepisów planistycznych (czyli np. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego),
- zmianę w zakresie możliwości korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne,
- każdą inną sytuację, w której zmiana wiąże się z koniecznością uzyskania nowego uzgodnienia bądź pozwolenia.
Wprowadzenie powyższych zmian w projekcie jest dopuszczalne wyłącznie pod warunkiem zdobycia tzw. pozwolenia zamiennego.
Za istotne odstępstwo od projektu nie jest uważana realizacja innego obiektu niż ten, na którego budowę uzyskano pozwolenie. Jest to nowa inwestycja – i jako taka wymaga uzyskania nowego pozwolenia na budowę.
Pozwolenie zamienne na wprowadzenie odstępstwa od projektu budowlanego
Pozwolenie zamienne jest wydawane na podstawie tych samych przepisów, co zgoda na inwestycję – decyzję wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej, czyli starosta lub prezydent. Różnica polega jednak na dokumentach, które należy złożyć. Dokumenty konieczne do uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę są uzależnione od rodzaju wprowadzanej zmiany.
Warto pamiętać o tym, że nie jest możliwe uzyskanie pozwolenia zamiennego po wykonaniu odstępstw – należy zdobyć je wcześniej.
Brak uzyskania pozwolenia na odstępstwa od projektu wiąże się z karą finansową, a nawet ryzykiem konieczności rozbiórki obiektu.