To, jakie inwestycje będzie można zrealizować na konkretnej działce, zależy między innymi od jej typu. Poza miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego to właśnie on decyduje, czy pozostając przy aktualnym stanie prawnym możliwa będzie np. budowa domu. Z punktu widzenia większości inwestorów najatrakcyjniejsze są działki budowlane. Jaka jest ich definicja? Czy możliwa jest zmiana klasyfikacji działki?
Definicja działki budowlanej
Źródłem wiedzy na temat tego, co to jest działka budowlana, jest Prawo budowlane. Jego ostatnia nowelizacja dotycząca tego zagadnienia pochodzi z 2018 roku i zawiera następującą definicję:
działka budowlana – nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego
Z kolei szczegółowe wymagania co do parametrów działki budowlanej zawiera rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Rodzaje działek w polskim prawie
Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obok działki budowlanej w Polsce wyróżnia się również następujące rodzaje działek gruntowych:
- działki leśne: zlokalizowane na gruntach sklasyfikowanych jako lasy;
- działki siedliskowe: przeznaczone pod zabudowę siedliskową, dostępne jedynie dla czynnych rolników;
- działki rolne: zarezerwowane do prowadzenia działalności rolniczej;
- działki rekreacyjne: obejmujące między innymi ROD-y i indywidualne działki wypoczynkowe. Można wznosić na nich budynki mieszkalne, ale bez możliwości zameldowania i stałego zamieszkania;
- działki inwestycyjne: przeznaczone na potrzeby inwestycji przemysłowych.
Czy można zmienić typ działki?
W niektórych przypadkach możliwe jest odrolnienie działki, czyli zmiana jej przeznaczenia z rolnej np. na budowlaną. Procedura generalnie wymaga zgody wydanej przez Ministra Rolnictwa. Ta jednak nie jest konieczna, jeśli nieruchomość spełnia dwa warunki:
- jej powierzchnia nie przekracza 0,5 hektara i/lub jest zlokalizowana nie dalej niż 50 metrów od drogi publicznej oraz od granicy najbliżej sąsiadującej działki budowlanej;
- przynajmniej w połowie znajduje się w obszarze zwartej zabudowy.
Jak widać, nie każda działka pod względem prawnym nadaje się do budowy domu. Przez zakupem danej nieruchomości warto więc dokładnie przyjrzeć się jej pod tym kątem. W przeciwnym wypadku otrzymanie pozwolenia na budowę będzie niemożliwe, a rozpoczęcie jakichkolwiek prac – wykopanie fundamentów, wykonanie szalunków itp. – będzie samowolą budowlaną.