Budowa domu, prace rozbiórkowe lub duże remonty wiążą się dla inwestora z wieloma utrudnieniami. Jednym z największych wyzwań jest na pewno wybór odpowiedniego wykonawcy. Na tym jednak ewentualne problemy się nie kończą, bo po znalezieniu ekipy budowlanej należy jeszcze szczegółowo ustalić zakres prac i sporządzić umowę regulującą warunki współpracy. Jak to zrobić? Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane? Tę kwestię omawiamy w naszym poradniku.
Umowa o roboty budowlane – czy istnieje uniwersalny wzór?
Wszystkim szukającym jednego, uniwersalnego wzoru umowy o roboty budowlane na wstępie musimy wyjaśnić, że taki nie istnieje. Jego opracowanie byłoby niemożliwe ze względu na różnorodność systemów budowania i form współpracy z wykonawcami. Oznacza to, że taką umowę należy sporządzić każdorazowo przy okazji zlecenia prac budowlanych lub remontowych. Najczęściej dostarczają ją sami wykonawcy, którzy dysponują wzorami dostosowanymi do specyfiki oferowanych przez siebie usług. Zanim jednak podpiszemy umowę o roboty budowlane, powinniśmy upewnić się, że jej warunki są dla nas korzystne oraz że umowa dokładnie ustala prawa i obowiązki obu stron.
Umowa na roboty budowlane – najważniejsze punkty
Ocena umowy na roboty budowlane powinna opierać się przede wszystkim na upewnieniu się, że zawiera ona wszystkie punkty niezbędne do rozstrzygnięcia ewentualnych sporów oraz zabezpieczające interesy. Mowa tu przede wszystkim o określeniu:
- rodzaju umowy: z wykonawcą możemy zawrzeć umowę o dzieło lub o roboty budowlane. Unikajmy podpisywania umowy zlecenie, która zobowiązuje wykonawcę jedynie do „starannego działania”, bez gwarancji konkretnych efektów;
- stron umowy: w umowie powinny znaleźć się szczegółowe dane wykonawcy, zgodne z wpisem do rejestru sądowego (jeśli współpracujemy ze spółką z. oo.) lub ewidencji działalności gospodarczej (jeżeli jest to umowa o roboty budowlane z osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą);
- systemu robót;
- przedmiotu umowy, czyli tego, co wykonawca zobowiązuje się zrobić – np. wykopy, fundamenty, szalunki, prace wykończeniowe itp.;
- zasad kupna materiałów: może on leżeć w gestii zarówno wykonawcy, jak i inwestora. Pierwsza opcja jest wygodniejsza i bezpieczniejsza (materiały na pewno będą dostosowane do specyfiki zlecenia), ale wiąże się z większymi wydatkami (najpewniej doliczona zostanie tzw. opłata za zakup);
- kosztów i sposobu rozliczenia: cena może być podana jako ryczałt (wówczas jest niezmienna) lub jako kosztorys (może ulec zmianie w toku prac). O ile to możliwe, unikajmy też płacenia z góry – najbezpieczniejsza metoda to uregulowanie należności wobec wykonawcy w ratach spłacanych wraz z postępem prac;
- terminu i zasad odbioru;
- odpowiedzialności wykonawcy: chodzi przede wszystkim o zabezpieczenie na wypadek opóźnienia i ustalenie kar umownych.
Często nasza wiedza okazuje się niewystarczająca do prawidłowej oceny przedstawionej umowy. Jeśli więc mamy jakiekolwiek wątpliwości co do jej zawartości, powinniśmy skonsultować je z prawnikiem. W ten sposób unikniemy wielu problemów i zbędnych wydatków.